Loi Besson / Réduction d'Impôts Besson

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La réduction d'impôt par la loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99, aux propriétaires de logements neufs et anciens destinés à la location.

Malgré sa grande complexité, elle est assez attrayante. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Dans le domaine immobilier, il est extrêmement rare qu'un système de défiscalisation soit permanent. Autre particularité, le régime Besson comprend deux dispositifs, dont l'un est réservé à l'immobilier ancien, domaine qui ne bénéficiait jusqu'à présent de quasiment aucun avantage fiscal (seule la loi Malraux fait exception).

Depuis le 1er janvier 1999, la loi de Finances 1999 prévoit la mise en place d'un statut du bailleur conventionné auquel sont liés des avantages fiscaux.

Applicable aux baux signés depuis le 1er janvier 1999, cette disposition dite " du bailleur privé conventionné " prévoit de permettre au propriétaire de bénéficier d'avantages d'une part dans le cadre d'un investissement locatif dans le neuf et d'autre part dans le cadre d'une acquisition d'un bien ancien destiné à la location.

II - Les avantages fiscaux offerts par la loi

Pour le neuf
Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'achat d'un appartement ou d'une villa destiné à la location, pendant une durée minimale de 9 ans, de déduire de ses revenus imposables 65% de son investissement, en deux périodes :

- 8% du prix d'acquisition (ou de construction) par an durant les 5 premières années,
- 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.

Le plafond du déficit foncier est limité à 10.700 € par an.
Cependant pour rentrer dans le cadre de la loi, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.

Pour l'ancien

Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'ancien de bénéficier, pendant une durée minimale de 6 ans, d'une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers portée à 25% au lieu de 14% en droit commun si cette personne respecte certaines conditions.

De la même manière que dans le cas d'un logement neuf, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.

Exemple:
Vous louez votre trois pièces de 70m² à Paris avec un loyer mensuel de 680 €. Vous percevez donc annuellement 680 x 12 = 8.160 € de revenus fonciers .

Régime normal : vous bénéficiez d'une déduction de l'impôt de 14% de 8.160 € soit 1.142 €.
Régime Besson : vous déduisez à présent 25% de 8.160 € soit 2.040 €, soit 898 € de plus !


Des garanties pour le propriétaire

L'investissement " Besson " est sécurisant en raison de loyers qui sont plafonnés mais garantis. En effet, la loi Besson apporte des garanties partielles pour le propriétaire et tout particulièrement une sécurité plus grande pour l'encaissement de ses loyers puisque :

* les allocations logement dont bénéficie le locataire lui sont versées directement.
* une garantie peut être mise en oeuvre contre les impayés de loyer et de charges locatives (avec un maximum de 9 mois pour une location de 3 ans).



III - Qui peut en bénéficier ?

Il y a deux conditions à respecter : l'une concerne le plafonnement des loyers, des maxima ont été fixés pour les baux signés en 2002 (voir ci-dessous), puis seront relevés chaque 1er janvier, l'autre concerne le plafonnement des ressources du locataire qui doivent être inférieures à un certain seuil variable selon la composition du foyer fiscal et du lieu d'habitation (voir tableau).

Plafonnement des loyers

Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers pratiqués ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret.

Pour le neuf :
- 12,5 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 11 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 8,5 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 8 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).

Pour l'ancien :
- 11 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 9,5 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 6 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 5,5 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).



Plafonnement des ressources des locataires

Les ressources qu'il faut prendre en compte sont le revenu fiscal figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail. Ainsi, les ressources à prendre en compte pour un contrat signé en 2003 sont celles de l'année 2001. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution annuelle du SMIC.

Pour les baux conclus en 2002, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer du locataire


Ile-de-France


Province
Personne seule 19.058 € 15.911 €
Couple marié 31.321 € 24.362 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge 37.620 € 29.167 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge 44.910 € 35.299 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge 53.197 € 41.431 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge 59.824 € 46.734 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 6.796 € + 5.305 €

Exemple:
Vous souhaitez louer votre appartement situé en Province à un couple avec un enfant. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Besson, les revenus annuels de vos locataires ne doivent pas excéder 29.167 € pour les baux conclus en 2002.

Conditions particulières

Le logement ne peut être donné en location ni à un membre du même foyer fiscal que le propriétaire, ni à un membre de sa famille.

Le locataire doit l'utiliser en tant que résidence principale.

IV - Les 8 règles d'un investissement réussi

Pour parvenir à une bonne, voire excellente rentabilité, il faut adopter (comme pour tous les investissements), des règles de prudence et de rigueur. Avant toute chose, n'oubliez pas qu'un investissement Besson est avant tout un projet immobilier. Ne pensez jamais qu'il s'agit d'un investissement financier, vous risquez de faire de graves erreurs. Comme tout projet immobilier, deux critères seront donc à privilégier : la qualité et la localisation du bien, le prix d'achat.

Nous résumons ci-dessous, par ordre d'importance, les 8 critères qui nous paraissent essentiels :

Localisation
du bien acheté Certains " quartiers " ou " zones géographiques " sont en devenir, d'autres au contraire font supporter de très gros risques. Parmi les quartiers que l'on peut estimer de très bonne qualité, deux exemples : la Plaine St-Denis, le parc Laccassagne à Lyon, il y en a bien d'autres (Nantes...) mais attention de ne pas se laisser tenter par des emplacements non " prouvés ". Les brochures commerciales restent des brochures et ne suffisent pas du tout à évaluer le bien (ceci s'applique également au critère n°4).
Prix d'achat
du bien Il faut absolument comparer avec d'autres biens, c'est une règle absolue. Par exemple, on a pu constater que certains particuliers étaient disposés à acheter un bien à 30 km de Toulouse au même prix que celui qu'ils auraient payé au centre de Toulouse. Comment s'en apercevoir : appeler une agence immobilière, faire appel à un spécialiste de confiance, comparer aux annonces locales. Il peut arriver que certains programmes " investisseurs " soient vendus 10% à 12% au-dessus du prix réel du marché ; cette différence a un impact immédiat sur la rentabilité finale de l'opération, puisqu'en fin d'investissement, le bien devra supporter une moins-value significative par rapport à son prix d'acquisition.
Type de programme Attention de ne pas dépasser 50% (environ) de locatif dans la résidence, car trop de locatif induit un niveau d'entretien plus faible, des " reventes groupées " donc plus difficiles, et augure moins de la qualité du programme.
Qualité de la construction Faire appel à des professionnels reconnus dans l'immobilier, à un expert externe ; il est recommandé d'aller visiter d'autres programmes du même constructeur.
Financement Attention de ne pas prendre un taux et des conditions trop élevées, certains particuliers semblent contents de constater un déficit important car ils réduisaient leurs impôts et semblaient donc satisfaits de payer des frais de dossier, et des taux élevés ! Attention, le déficit n'est pas un avantage en soi.
Déficit fiscal et trésorerie Quand le déficit fiscal se termine (4 ans environ), il faut à nouveau payer des impôts. Attention de le prévoir, car les remboursements continueront à devoir être payés. En raison de problème de trésorerie, certains particuliers se trouvent contraints de réaliser une nouvelle opération d'investissement pour réduire les impôts, c'est un cycle dangereux...
Fiscalité Vérifier bien que la tranche d'imposition du ménage est dans les deux tranches supérieures et qu'elle le restera dans les prochaines années (enfants etc...) ; il ne suffit pas de prendre la tranche d'imposition de la première année pour prévoir la rentabilité ; dans les tranches d'imposition plus basses, l'investissement Besson est très rarement rentable.