Investissement Locatif / Investissement Locatif Dans Les Landes
PAYS BASQUE, LANDES ET BÉARN : UN MARCHÉ PORTÉ MAJORITAIREMENT PAR LES INVESTISSEURS ! Accueil IMMOBILIER MODE D'EMPLOI - Le guide du futur propriétaireAu niveau National l’activité de la promotion privée de logement reste favorable en 2005 et devrait permettre d’atteindre un chiffre supérieur à 115.000 ventes en logement collectif et individuel groupé. Bien entendu ces chiffres sont soutenus par la production de logements locatifs dit “de Robien” qui représentent plus de 55% du total produit. A préciser : nous n’évoquons dans cet éditorial que la production de logements collectifs ou d’individuel groupé à l’exclusion de l’habitat individuel en lotissement ou diffus. En Aquitaine et Poitou Charentes, régions que je représente, la situation est identique, la production de logements locatifs de Robien étant encore proportionnellement plus importante avec près de 65% du total. Il faut cependant noter que les études prospectives prévoient un afflux de population européenne sur le front atlantique de la France d’environ 15 millions de personnes d’ici 2025. Retraités aisés des pays anglo-saxons, nordiques, germaniques… Ces migrations ne peuvent que favoriser la promotion immobilière dans notre région. La présence espagnole au sud du Pays Basque étant un premier apport non négligeable mais de nature différente. Il s’agit là d’une population active qui réside à Hendaye voire Biarritz parce que les prix en Pays Basque espagnol sont encore plus élevés : au delà de 6.500 euros le m2 dans les bons quartiers de San Sébastien ! Revenons à nos deux régions d’Aquitaine et Poitou Charente : ici, l’urbanisation s’étale de plus en plus loin des centres des métropoles régionales. Pour deux raisons principales : Le coût du foncier dans les centres est devenu prohibitif et les droits de construire sont limités en raison des faibles densités autorisées. C’est ainsi que comme l’avait "galéjé" Alphonse Allais nous construisons aujourd’hui "la ville à la campagne" avec les inconvénients que cela entraine au niveau des infrastructures, des transports et des dépenses d’énergie. Nous n’inciterons jamais assez les élus à respecter l’esprit de la loi SRU qui prônait la reconstruction de la ville sur la ville. Il faut arriver à accepter une densité contrôlée et un environnement soigné en reconnaissant que la ville n’est ni la campagne ni un village. Au Pays Basque, la construction se porte bien mais les prix très élevés sur le littoral répondent à la pénurie de terrain. A l’inverse de la tendance habituelle, ce sont les résidences pour accédants et les résidences secondaires qui l’emportent sur le locatif. Il n’est en effet que peu rentable de louer des produits très chers à des loyers plafonnés… Les prix sur le littoral soutenus par une clientèle espagnole et par une mode "people" (Karl Lagerfeld) dépassent les 5.000 euros le m2 pour les "vues mer" et atteignent environ 3.500 euros tout le long de la côte. Là aussi les mêmes causes produisent les mêmes effets : pénurie de foncier (Biarritz), densité autorisée par les PLU trop faible (Anglet) induisent un développement de la construction à l’intérieur du Pays Basque et du sud des Landes. C’est le cas des communes comme : Cambo les bains, Ustaritz, Mouguères, St-Pierre d’Irube, Peyrehorade, St-Matin de Seignanx où les prix restent plus raisonnables : 2.600 euros en moyenne. En Béarn de nombreuses réalisations, essentiellement locatives "de Robien" ont été constatées sur Pau et les communes suburbaines, la politique de la ville étant nettement moins frileuse en matière de densité. La position très solide d’André Labarrère à la tête de sa ville est peut être une explication. Cependant des communes comme Artix, Oloron, Orthez voient exploser le nombre de logements construits sur leur territoire, là encore en raison du coût du foncier. Les prix moyens à Pau sont de l’ordre de 2.400 euros contre 2.000 euros à Artix , Oloron et Orthez. Sur ces communes également, il s’agit essentiellement de logement “de Robien", donc destinés à la location. Aujourd’hui si les besoins sont toujours importants pour les populations intermédiaires, ils sembleraient plus aigüs encore dans le logement social. Malheureusement, les enveloppes PLS (Prêt Locatif Social) accordées aux promoteurs privés pour construire ces logements sociaux ne sont distribuées qu’avec parcimonie… En ce qui concerne les Landes, le marché est saturé à Mont de Marsan et à l’inverse dynamique à Dax et Saint-Paul les Dax, grâce au thermalisme. Là comme ailleurs, c’est le logement locatif qui soutient le marché. Les ventes se réalisent entre 2.500 et 2.800 euros le m2. Sur la côte landaise la situation est la même que sur la côte basque, avec peu de foncier disponible vue mer, sur des communes comme Soustons, Hossegor, Capbreton, donc des prix très élevés, un marché soutenu, des acquéreurs extérieurs à la région et une prépondérance de résidences secondaires. A contre courant certaines communes telles Labenne, Boucau et Tarnos…. tentent de préserver un habitat local avec des logements sociaux. Le sud des landes intérieur subit la pression de Bayonne, capitale du Pays Basque où il est bien difficile pour un local de se loger d’où l’exil vers St Martin de Seignanx, Peyrehorade voire Salies de Béarn. Il est certain que l’évolution actuelle entrainera des restructurations administratives importantes pour répondre à l’afflux de population dans des communes jusqu’alors plutôt rurales. La production de logements privés est donc dans notre région, un secteur bien orienté, même si comme nous l’avons montré, il faut essayer de rendre plus logique le développement de l’urbanisation. Un secteur qui contribue à la prospérité régionale, qui crée des emplois, des ressources fiscales pour l’Etat, la région et les communes. Il ne faudrait donc pas casser la machine, par des restrictions de la " loi de Robien " qui a été le gros moteur de cette croissance… Il semble cependant que les projets actuels du Ministère dirigé par Monsieur Borloo aillent dans le bon sens, en confirmant avec certaines corrections un investissement locatif libre correspondant au "de Robien", en instituant un investissement locatif intermédiaire "Borloo" pour satisfaire les demandes des actifs aux revenus moyens avec plafond de ressources et de loyer (mais avec des avantages fiscaux, à la mesure du caractère social du logement) et enfin un investissement locatif social avec le Prêt Locatif Social (PLS), outil efficace permettant à la promotion privée de produire des logements sociaux. Rappelons enfin aux investisseurs qui représentent aujourd’hui 65% de nos clients que rien n’est aussi solide que la Pierre à la condition de bien choisir l’endroit où elle est implantée et le marché qui soutient la location !
